如何破解住房维修基金的几大难题？

如何破解住房维修基金的几大难题？

——2013年3.15《新法制报》圆桌议题

屋顶漏水了，电梯停摆了，面对这些发生在小区里的烦心事，市民常常会想到自己当初购房时交纳的房屋维修基金。在全国各大城市，这笔基金的总金额已经超过数十亿元甚至上百亿元，然而市民申请这笔经费时却常常由希望到失望。因为，想申请到这笔经费确实有些难。如今，对于一边是维修基金申请难，一边是大额基金闲置“睡大觉”的现象，本报邀请市民和法律界人士共同讨论，如何破解住房维修基金的几大难题？

主    持   人：淦丹丹 新法制报记者

本期嘉宾（之一）：李春华，广东（深圳）穗江律师事务所律师，法学硕士，曾执业于江西（南昌）添翼律师事务所

住宅维修基金主要用于住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。如出现屋面漏水，外墙渗漏，外墙外装饰层出现裂缝、脱落，水箱、泵房等二次供水设施损坏（供水企业承担的除外）等情况时。

记者从市房管局资金管理中心了解到，已缴纳了房屋维修基金的住户，房屋出现漏水需维修，可到南昌市房管局一楼服务大厅申请领取《维修资金按栋使用申请表》和《维修资金申请使用签名公示表》。《维修资金申请使用签名公示表》需在小区内公示并拍照取证，然后提供业主委员会的证书复印件和批复复印件，再出具施工单位的合同、预算以及需要维修部位的照片。经审核通过后可领取维修资金。

难题一：房屋维修基金申请难

去年有媒体报道《南昌一小区居民房屋漏水 3年申请维修基金未成》，据称维修基金的申请过程比较复杂繁琐，从申请到最后审批实施要经过10多道程序。程序繁琐还是其次，很多市民反映申请维修基金很多时候，就卡在了“业委会”和“2/3业主同意”这道坎上。据了解，部分业主不同意动用维修基金的主要原因有两点：第一是“事不关己”，担心动用维修基金伤害到自己的利益。第二是担心，物业或者业主委员会会打着动用维修基金修缮公共面积的幌子，私自提取这笔房屋的“养老钱”。各位，如何看待房屋维修金申请难现象？有人提议，在争议紧急情况，能否“事急从权”?（情况紧急又无法立即达成维修条件的情况下，如何处理比较好？）

李春华律师:

1、房屋维修金申请难，主要存在两个方面的原因：

（1）业主们对于维修基金的使用很难达成共识。动用维修基金的前提之一是小区成立了业主委员会，并要求三分之二以上业主同意，但目前不少小区没有成立业主委员会，并且对于“大家的钱，大家用”意见也难以统一。比如，一些业主觉得维修内容不直接损害自己的利益，不同意动用自己的维修基金；也有部分业主不缴纳公共维修基金，这样动用维修基金难度增大；此外，一些新建小区的入住率比较低，很难让“大多数”业主同意申请公共维修基金。

（2）管理机构消极作为。如果住宅专项维修资金的管理机构姓“公”，那么这种让业主难以申请资金进行房屋维修的怪现象就不难理解。因为，购房户的钱收到后，使用出去的越少，剩余的越多，政府可支配的钱就越多，挪用到其他地方使用的钱也就越多，分到管理人员手上的福利也会越多。

2、个人认为，在情况紧急且又无法立即达成维修条件的情况下，可以适用“事急从权”原则，毕竟这样做的目的最终有利于大家，因为同样的问题可能会发生在每位业主身上。当然，其间最好由管理机构或者权威第三方机构居中协调。

难题二：维修基金监管问题

《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设（房地产）主管部门代管，并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后，也应开立相同的账户。目前，在全国各大城市，这笔维修基金的总金额已经超过数十亿元甚至上百亿元，但普遍呈现使用率低的情况。那基金监管问题又成为一大难题，如何保证基金的安全性和实用性？

李春华律师:

对于如何保证基金的安全性和实用性，可以从以下几个方面考虑：

1、加强基金的监督管理工作，做到使用透明公开化。这点我们应该学习美国，小区管理要么就是一些无偿的志愿者参加，要么就是请专业服务人士管理。在维修使用前，相关人员会将方案和预算公示给所有业主，大家认可后才开始执行。就目前而言，希望政府能够多做督促工作，能成立物业公司、业委会、居委会互相监督互相管理的三足鼎立模式。

2、设立维修资金专项账户，擅自挪用者重罚。根据规定，房屋维修基金用于物业保修期满以后共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。同时，保障业主通过查询机、住建局政务网、电话银行、监管专柜等方式清楚查询自己缴纳的维修资金情况，包括所购房屋的位置、维修资金的缴纳金额、使用情况等等。对于挪用维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的部分，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额两倍以下的罚款；物管企业挪用维修资金情节严重的，按物管资质管理权限，由房地产主管部门吊销资质证书或者报请颁发资质证书的部门吊销资质证书。

3、以适当比例购买国债，利于基金的保值增值。根据我国《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条的规定，只要经业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，那么住宅专项维修资金是能够买国债的。

难题三：房屋“养老钱”如何更有效率？

一般商品房大修需要等到10年后，房屋维修基金作为商品房的“养老钱”，房屋需要花养老钱时，谁来确定花钱标准？面临高速飞涨的物价，房屋维修基金能否保障10年后的房屋维修费？面对这一系列问题，如何让房屋“养老钱”花的更有效率，有人提议修改完善维修基金管理制度，引入第三方机构，房屋维修基金缴纳使用向“保险”看齐，大家如何看待这一观点。

李春华律师:

对于如何让房屋“养老钱”花得更有效率，修改完善维修基金管理制度、引入第三方机构、房屋维修基金缴纳使用向“保险”看齐等观点都有其可行性，但我更看好“房屋维修基金缴纳使用向保险看齐”。我国现在基本上已经形成了一整套比较成熟的保险制度，其中有很多经验值得借鉴。比如说商业医疗保险，购买的人未必会生病，但生病的人却能得到相应的赔偿，也没见其他人反对。因此，我们完全可以把房屋维修基金当作一个保险的险种，每个参保的业主都是为了应对今后可能发生的房屋问题而缴纳一定的保费（即维修基金）。届时，只要相应业主的房屋出现问题且符合相关规定，就应该得到规定的“理赔”。当然，业主们仍然具有相应的监督、更改维修主体等权利。这样的话，既可以提高资金使用率，还有实现增值以及减少个人缴纳比例的可能。