一审代理词（黄某明房屋买卖合同纠纷案）

一审代理词（黄某明房屋买卖合同纠纷案）

尊敬的审判长、审判员：

广东穗江律师事务所受本案原告黄某明的委托，特指派我担任其诉讼代理人。代理本案后，我查阅了案卷，刚才又听取了法庭调查情况，对本案有了较全面的了解。现就本案事实与法律依据，发表如下代理意见。

一、被告一、被告二逾期交付《商品房买卖合同》项下的房屋且该房屋至起诉时仍不具备交付条件，原告依法解除《商品房买卖合同》并请求判令两被告返还首付款、支付违约金的请求合法有据。

1、被告一、被告二有违约行为且没有法定、约定的免责事由。原告与被告一、被告二于2011年5月28日签订《商品房买卖合同》，购买两被告共同开发的位于惠州市惠阳区淡水××大道与内环交汇处的东岸××公馆的商品房，根据合同约定，两被告应于2011年10月31日前将符合规定的商品房交付原告使用，但时至原告起诉日止两被告开发的商品房仍不符合交付使用条件，两被告迟延交付合同项下的房屋并没有《商品房买卖合同》中第八条约定出卖人可以据实予以延期的情形出现，已构成了事实上的违约；

2、关于《商品房买卖合同》第九条第2项“买受人未付清全部房款的，无权解除合同及要求出卖人支付上述违约金”的条款的效力。代理人认为作为格式条款的《商品房买卖合同》第九条第1 、2项条款在设置双方的权利义务上存在显失公平，出卖人违约是以买受人支付已交房款的数额为基数而不是全部房款承担违约责任，而买受人依据出卖人的违约行为解除合同及要求支付违约金的前提是买受人已支付全部房款为条件，作为格式条款提供者的被告一、二明显加重了买受人的责任、排除了买受人解除合同及获得违约赔偿的权利，根据“《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定应认定《商品房买卖合同》第九条第2项是无效条款。

综上，原告依据《商品房买卖合同》第九条第1项依法解除房屋买卖合同并请求两被告支付违约金的请求合法有据。

二、被告三作为被告一、被告二的销售代理方，为促使原告签订《商品房买卖合同》而承诺会帮原告顺利办好银行房贷的按揭手续，其时至今日仍未兑现承诺，已构成了违约，应当承担违约责任。

被告三在整个房屋销售过程中，一再强调会用自己与银行的关系帮原告顺利办事银行按揭手续，原告基于对被告三的信任与其签订了《商品房买卖合同》，事实上，被告三并没有为原告办理到银行按揭,这为原告顺利支付全部房款设置了障碍，故原告没有全部支付房款被告三有不可推卸的责任，其行为已构成了违约，被告一、被告二作为被代理人应当为代理人的过错行为承担法律责任。从这个方面上讲被告一、二以原告没有全部支付房款不能解除合同及请求违约金的理由自然也不能成立。  

综上，原告以被告一、二不能按期交房已构成事实上的违约为由解除《商品房买卖合同》并请求返还首期购房款并支付违约金依法有据，请人民法院查清事实依法公正裁判。

 代理人：广东（深圳）穗江律师事务所

李春华    律师              

                                               2012年11月26 日

【 供稿：李春华律师，南昌大学法学硕士，郑州大学法学学士，广东（深圳）穗江所律师，曾执业于江西（南昌）添翼律师事务所，中华全国律师协会会员。联系电话：13410670837（深圳）、15970440151（南昌），QQ：1254733239，http://chunhuasuccess.fabao365.com 】